Akhir pekan ini, salah satu perusahaan Rusia dengan pertumbuhan tercepat dalam dekade terakhir akan melakukan IPO di pasar saham Moskow – yang terbaru dalam gelombang kecil perusahaan Rusia. presentasi publik ditetapkan untuk mengakhiri tahun.
Pengembang properti Samolet didirikan delapan tahun yang lalu, namun kini telah berdiri tumbuh secara agresif, sedang membangun lebih dari dua juta meter persegi ruang apartemen di bagian terpanas pasar perumahan Rusia – Moskow dan pinggiran kota sekitarnya. Perusahaan ini memiliki lahan seluas 15 juta meter persegi lagi untuk dikembangkan selama beberapa dekade mendatang, dan penawaran umum perdana (IPO) minggu ini dapat memberikan nilai bagi perusahaan sebesar $860 juta.
Prospek Samolet – bahasa Rusia untuk pesawat terbang – telah melonjak dalam setahun terakhir. Industri pengembangan real estate telah menjadi penerima manfaat utama dari berbagai kebijakan pemerintah untuk meningkatkan konstruksi dan memperluas kepemilikan rumah. Turunnya suku bunga setelah krisis ekonomi tahun 2014, pemerintah mendukung program seperti “modal bersalin“hibah yang memberikan kupon kepada keluarga untuk dibelanjakan pada uang muka, dan ledakan umum dalam penggunaan pinjaman, kartu kredit dan pinjaman telah membantu lebih banyak orang Rusia untuk mendapatkan perumahan dibandingkan sebelumnya selama beberapa tahun terakhir.
Respons pemerintah terhadap krisis virus corona telah mengembalikan sektor konstruksi dan kepemilikan rumah, sehingga membantu mendorong industri ini lebih cepat lagi pada tahun 2020 dengan cara baru. program KPR bersubsidi memungkinkan peminjam mendapatkan pinjaman rumah hanya 6,5% untuk apartemen yang baru dibangun. Tingkat suku bunga tersebut – meskipun tinggi menurut standar Barat – hampir tidak terbayangkan di pasar Rusia bahkan beberapa tahun yang lalu ketika rata-rata suku bunga pinjaman mencapai 14%.
Masyarakat Rusia tidak dapat menahan diri untuk mengambil hipotek pada tingkat rekor terendah. Pada bulan Agustus, bank-bank Rusia menyetujui jumlah pinjaman hipotek terbesar kedua dalam sejarah Data Bank Sentral — 48% lebih banyak dibandingkan Agustus lalu. Nilai total obligasi yang diterbitkan pada bulan tersebut meningkat lebih cepat, dua pertiganya menjadi hampir 400 miliar rubel ($5,2 miliar).
Akselerasi yang mengkhawatirkan di pasar hipotek Rusia – dan khususnya di Moskow – membuat bank, pembeli, agen real estate, analis dan bank sentral negara tersebut bertanya-tanya apakah pasar berada di ambang gelembung, atau apakah krisis ekonomi hanyalah sebuah peluang lain. . untuk meningkatkan pasar obligasi Rusia yang masih kecil.
Elvira Nabiullina, gubernur bank sentral, telah memberikan dukungan bersyarat terhadap perpanjangan subsidi hipotek pemerintah yang sekarang akan berjalan setidaknya hingga pertengahan tahun depan dan hampir dua triliun rubel ($26 miliar) pembiayaan murah untuk setidaknya 600 orang. 000 apartemen baru. Ketika selesai, program ini akan mencakup seperlima dari jumlah saham obligasi Rusia yang beredar.
Minuman gelembung?
“Program ini sangat efektif dalam merangsang permintaan dan telah menunjukkan dirinya sebagai alat anti-krisis yang sangat sukses,” kata Nabiullina saat konferensi pers, Jumat. “Tetapi ketika kita melihat ke masa depan, kita harus memikirkan konsekuensinya. Saat ini kami tidak melihat tanda-tanda overheating, namun kami harus sangat waspada.”
“Kita juga perlu mengingat mengapa kita membutuhkan program ini: untuk meningkatkan ketersediaan perumahan,” tambahnya, sambil menekankan bahwa jika hal ini menyebabkan harga rumah naik melebihi jangkauan sebagian besar masyarakat Rusia, maka program tersebut akan “mengkanibal” dirinya sendiri.
Kekhawatiran lain terhadap terjadinya bubble berasal dari latar belakang ekonomi yang menyebabkan peningkatan pesat dalam pinjaman hipotek. Rusia belum bisa lolos dari resesi global akibat virus corona, dengan PDB diperkirakan akan turun sekitar 4-5% tahun ini.
“Pertumbuhan pesat pinjaman hipotek – dengan latar belakang penurunan pendapatan riil – dapat menimbulkan dampak negatif yang berlangsung beberapa tahun,” diperingatkan Alexander Pypin, pendiri situs analisis real estat Dataflat.Ru. Ia mengkhawatirkan kemungkinan peningkatan jumlah peminjam darurat yang dapat menyebabkan pemerintah melakukan intervensi untuk mendukung rumah tangga, bank, atau pasar perumahan jika kondisinya melemah.
Beberapa pihak khawatir bahwa pengembang real estat mungkin mendorong program ini terlalu agresif.
“Pengembang sangat aktif dalam mengiklankan kemungkinan memperoleh hipotek dengan suku bunga pinjaman yang lebih rendah,” kata Dimitri Taganov, kepala departemen analisis Inkom Real Estate. “Seringkali, peminjam yang tertarik dengan pesan-pesan ini tidak menilai kemampuan finansial mereka secara bijaksana.”
Mainkan mengejar ketinggalan
Namun, sebagian besar analis sependapat dengan penilaian Nabiullina mengenai situasi ini: sadar akan risikonya, namun melihat booming perumahan saat ini sebagai titik terang dalam perekonomian yang membantu mendorong industri konstruksi, menghidupkan kembali stok perumahan Soviet di Rusia dan mungkin pasar perumahan. jalan menuju pembangunan jangka panjang.
Mereka menekankan bahwa pertumbuhan terkini berasal dari basis yang sangat rendah.
“Meskipun pangsa transaksi yang melibatkan hipotek di pasar perumahan Moskow secara bertahap meningkat,” kata Sergei Shloma, direktur departemen pasar perumahan sekunder di Inkom Real Estate, “masih mustahil membandingkan kami dengan negara-negara Eropa.”
Total utang hipotek Rusia seharusnya berjumlah sekitar 8% dari PDB tahun ini, dibandingkan dengan 50% di AS dan 30-40% di seluruh Eropa.
Para ahli juga menunjukkan bahwa pasar hipotek Rusia bukanlah hal yang aneh pertumbuhan yang cepat. Utang hipotek telah meningkat setidaknya 12% dalam tujuh tahun terakhir – jauh melampaui pertumbuhan ekonomi, inflasi, pendapatan, dan sebagian besar indikator ekonomi lainnya.
Hipotek sendiri menjadi lebih terjangkau, baik yang ditanggung oleh program pemerintah maupun yang tidak. Di tengah penurunan suku bunga berturut-turut dari Bank Sentral, rata-rata suku bunga hipotek di Rusia adalah 7,17% pada Agustus 2020 – turun dari lebih dari 10% pada awal tahun lalu dan lebih dari 14% pada lima tahun lalu.
“Masyarakat sedang terburu-buru untuk mengambil pinjaman saat ini karena mereka ingat beberapa tahun yang lalu ketika suku bunga berada di kisaran 10%,” kata kepala ekonom Alfa Bank, Natalia Orlova.
Fondasi yang kuat
Mungkin faktor terpenting dalam serbuan hipotek adalah peran pemerintah, tambah Orlova. Negara bagian ini berkomitmen tinggi untuk mendukung pasar perumahan “di semua lini” bahkan sebelum krisis virus corona terjadi, katanya.
Program modal bersalin, misalnya, menawarkan keluarga 400-500 miliar rubel ($5-6 miliar) per tahun untuk digunakan sebagai uang muka – yang sering kali menjadi hambatan terbesar dalam mengambil hipotek. Perumahan adalah bagian utama dari profil tinggi Rusia Proyek nasional agenda yang menetapkan prioritas sosio-ekonomi negara untuk dekade berikutnya. Pemerintah daerah, khususnya di Moskow, juga sangat ramah terhadap pengembang, katanya. Dan fakta bahwa bank-bank milik negara tertinggal sekitar tiga perempat dari pasar hipotek menambah lapisan perlindungan lainnya.
Para analis mengatakan indikator yang paling banyak diperhatikan untuk melihat tanda-tanda bubble adalah harga rumah. Di sini juga, tampaknya Rusia mempunyai ruang untuk menebus kekalahannya. Harga properti meningkat lebih lambat dibandingkan inflasi selama satu dekade terakhir – sebuah tren yang mulai berbalik setelah 18 bulan dengan kenaikan harga yang cepat, terutama untuk apartemen baru di Moskow dan sekitar ibu kota.
Agen properti juga melaporkan peningkatan pesat sejak diperkenalkannya program hipotek bersubsidi.
“Kami memiliki beberapa contoh di mana harga pra-penjualan tumbuh sebesar 10% dalam sebulan,” kata Kristina Tomilina, direktur penjualan residensial di Savills Russia, mengacu pada harga apartemen baru.
Database properti Cian mengatakan harga gedung baru sudah berubah naik 19%. per meter persegi sejak awal tahun di Moskow.
Ujian utama bagi pasar adalah ketika program ini ditutup pada musim panas mendatang. Nabiullina khawatir akan kemungkinan penurunan permintaan yang “dramatis” dalam beberapa bulan mendatang, karena siapa pun yang mempertimbangkan untuk membeli apartemen akan membicarakan pembelian mereka untuk memanfaatkan program ini. Hal ini berpotensi menciptakan spiral setan berupa penurunan harga, melemahnya permintaan, dan berkurangnya aktivitas.
Desakan Bank Sentral yang berulang kali menyatakan pihaknya mengawasi program ini dengan cermat merupakan tanda bahwa pasar tidak boleh dibiarkan terlalu berbusa. Shloma dari Inkom Real Estate memperkirakan harga akan turun setelah program berakhir – mengulangi apa yang terjadi pada tahun 2015-18 setelah banyaknya pembelian pada akhir tahun 2014.
Namun Rusia telah belajar dari krisis lainnya, katanya.
“Rusia tidak berada dalam bahaya keruntuhan hipotek seperti yang terjadi pada tahun 2008 di AS. Di negara kami situasinya sangat berbeda.”
Gagasan untuk mengambil beberapa atau 100% hipotek bukanlah bagian dari campuran, katanya, menekankan bahwa fundamentalnya jauh lebih aman daripada hal-hal yang menyebabkan jatuhnya pasar AS.
“Bagi orang Rusia, real estat adalah jaminan stabilitas jika terjadi guncangan sosial ekonomi.”